Comment calculer la rentabilité réelle d’une location ?

1. Commencez par le rendement brut

Le rendement brut compare le loyer annuel hors charges au coût d’acquisition du bien. C’est un premier repère utile pour comparer rapidement plusieurs biens, mais il ne tient pas encore compte des dépenses.

• Loyer mensuel hors charges × 12.
• Divisez ce montant par le coût total d’acquisition.
• Multipliez le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage.

2. Retirez les dépenses du propriétaire

Pour approcher le rendement net avant impôts, retirez notamment la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance propriétaire, l’entretien, la vacance locative et les éventuels frais de gestion.

• Ne retirez pas deux fois une même dépense.
• Séparez les charges payées par le locataire de celles qui restent à votre charge.
• Utilisez une hypothèse de vacance réaliste plutôt qu’un logement occupé douze mois par défaut.

3. Regardez aussi le cash-flow

Le cash-flow mesure ce qu’il reste — ou ce qu’il faut ajouter — après les loyers, le crédit et les dépenses prises en compte. Un bien peut afficher un rendement correct tout en demandant un effort mensuel important.

• Cash-flow positif : de l’argent reste après les dépenses renseignées.
• Cash-flow nul : les recettes couvrent approximativement les dépenses.
• Cash-flow négatif : vous devez compléter chaque mois.

Les limites d’une estimation rapide

Une estimation avant impôts ne remplace pas une étude fiscale personnalisée. Les travaux importants, le mobilier, les frais d’acquisition, le régime fiscal et une éventuelle revente peuvent changer fortement le résultat final.